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2020年12月15日

相続税における配偶者居住権などの評価額と登録免許税など(2019年度税制改正)

平成30年度民法改正により、配偶者居住権が創設されました。
配偶者居住権の創設に伴い、2019年度税制改正では居住権評価額の計算方法や登録免許税について定められました。
評価額の計算方法と合わせて、土地評価額の違いなどについてもご説明します。

小規模宅地の評価方法における土地評価額の違い

土地評価の方法によっては、土地評価額が異なることもあります。
土地評価額は、できるだけ低くかつ正確な評価額であることで相続税額を抑えることができます。

具体的に評価額は、固定資産税評価額・相続税路線価・公示価格・時価(基準地価)と4種類の金額があります。
よく言われていますのは、公示価格を100として比較すると、固定資産税評価額は70、相続税路線価は80くらいになるということです。

路線価について「最新の路線価発表! 銀座に1軒家を持っていた場合の相続税を計算してみた
基準地価について「基準地価の全国平均が27年ぶり上昇、札仙広福では顕著

小規模宅地など不動産相続では特例適用

この不動産の相続税法上の土地評価額は、原則として財産評価基本通達に基づいて計算され、どの評価額にするかを選ぶことはできません。
ですが、相続税を計算する際には、小規模宅地の特例などで土地評価額を下げ、相続税額を抑えることもできます。
小規模宅地の特例について、平成30年度税制改正では特例改正などもありましたので、確認しておくことをお勧めいたします。

配偶者居住権による評価額の算出方法

コラム「配偶者居住権の施行から、相続税評価や登記はどうなる?」でご説明できなかった配偶者居住権や所有権の評価額について、算出方法などをご説明します。
配偶者居住権の評価額を算出した後、その評価額を元に相続税を計算することになります。

配偶者居住権の評価額

配偶者居住権を適用した場合には、居住権の評価額を算出して相続税を計算する必要があります。
以下の評価額を計算する際の建物の時価や土地の時価は、配偶者居住権が設定されていない場合における建物や土地の時価として計算します。

 

評価額 = 建物の時価 – 建物の時価 ×( 残存耐用年数 – 存続年数 ) / 残存対象年数 × 存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率

残存耐用年数 = 所得税法により定められている居住建物の耐用年数 × 1.5 – 築後経過年数
 

存続年数については、配偶者の終身までを配偶者居住権の存続期間とする場合、配偶者の平均余命年数として計算します。
それ以外の場合には、配偶者の平均余命年数を上限として、遺産分割協議などで定められた配偶者居住権の存続期間年数とします。

配偶者居住権における建物所有権の評価額

相続で配偶者居住権を適用し、居住権ではなく所有権を相続した場合に、所有権の評価額は以下のように計算します。
この所有権の評価額に相続税がかかってきます。

 

所有権の評価額 = 建物の時価 – 配偶者居住権の価額
 

居住建物がある敷地利用権の評価額

居住建物のある敷地を相続する場合には、評価額は以下の計算式で算出します。

 

利用権の評価額 = 土地等の時価 – 土地等の時価 × 存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率
 

居住建物がある敷地所有権の評価額

敷地所有権の評価額は、敷地利用権の評価額を土地の時価から差し引いて計算します。

 

所有権の評価額 = 土地等の時価 – 敷地の利用に関する権利の価額
 

相続税の具体的な計算についても確認ください。

配偶者居住権による設定登記の登録免許税について

相続で配偶者居住権を適用した場合でも、不動産の名義変更である相続登記は必要です。
相続登記をしない場合には様々なデメリットがあり、登記されないことで所有者不明土地となり、土地利用の弊害となることも考えられます。
それらの土地利用の円滑化を目的として、相続登記における登録免許税の免税措置も創設されました。

登録免許税の計算方法

また、2019年度税制改正においては、配偶者居住権における登録免許税の計算方法も明記されました。
配偶者居住権による設定登記をする際には、固定資産税評価額である居住建物の評価額に、登録免許税率をかけて計算します。
以下は、登録免許税の計算式です。

 

設定登記の登録免許税 = 居住建物の評価額 × 2/1,000
 

2019年度税制改正では登録免許税の軽減措置に期限延長の改正がなされましたので、合わせてご確認ください。

配偶者居住権における評価額や課税について

配偶者居住権を適用して相続税を計算する際には、評価額の計算に注意して計算することが重要です。
不動産の相続登記をすると、相続税の他にも登録免許税や固定資産税もかかってきます。
固定資産税について特例措置などもありますので、コラム「土地の固定資産税における負担調整の特例措置について(平成30年度税制改正)」で確認しておきましょう。

相続などでわからない点や不安な点がありましたら、ぜひ一度ご相談いただければ幸いです。

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