2020年6月29日

相続で土地など不動産を売却したら税金はどうなる？ 節税対策について

相続財産の中で、とても多くの割合を占めている土地などの不動産。

不動産を相続した際には、相続税がかかることがあるということはご存知かと思います。

さらに、相続した後に、その不動産をどうするか悩まれる方も多いのではないでしょうか。

相続した土地などの不動産の活用方法から、その際にかかる税金や節税方法についてご紹介します。

 

相続では、土地など不動産に相続税がかかることがある

相続財産の約40%を占めている、土地などの不動産。

相続税がかかる場合、これらをどのように評価するかで、相続税は変わってきます。

この土地評価や相続税については、対策一覧をご覧ください。

 

相続した土地など不動産は、その後どのように活用するかで、最終的にかかる税金が異なってきます。

 

相続した不動産の活用方法

相続した土地など不動産を、どのように活用したらいいか悩まれる方もいらっしゃるかと思います。

不動産の活用法には、

①自宅として自分で住む

②賃貸にして他人に住んでもらう

③売却して現金にする

④とりあえず所有しておく(土地などに多い)

の4つがあると想定します。

 

それぞれの方法にかかる税金についてご説明していきます。

 

自宅として住んだ場合

相続した不動産に自宅として住んだ場合、固定資産税や不動産取得税、またそこで生活するための維持費などが必要となります。

賃貸した場合にも、同様に税がかかることが考えられますが、賃貸としての収入も期待できるでしょう。

 

売却して現金にした場合

売却した場合には、相続の際にかかる税金の他に、売却した際にかかる税金、譲渡取得税などがかかります。

不動産を売却した場合にかかる税金については、また後ほどご紹介します。

 

 所有しておく場合

どのように活用するか検討中で、とりあえず所有しておく場合にも、自宅として住む場合と同じく、固定資産税や不動産取得税などがかかります。

 

まずは、不動産を相続した場合にかかる税金から確認していきましょう。

 

不動産を相続した際にかかる税金

不動産を相続した際には、様々な税金がかかります。

節税方法を考えるためにも、まずはどのような税金がかかるのか理解しておきましょう。

 

相続税について

不動産を相続した際に相続税がかかることがあるということは、みなさんご存知かと思います。

ここで、相続税の計算方法についても確認しておきましょう。

 

土地など不動産を相続する際、不動産はかなりの額となることが多く、相続税も多額となることが考えられます。

居住用の土地については、小規模宅地の特例（小規模宅地の評価や計算方法とは？）が適用できるため、確認しておきましょう。

 

登録免許税の計算について

相続して不動産の名義変更（相続登記）
を行う際に、登録免許税がかかります。

登録免許税額は、それぞれ以下のように算出します。
相続の場合：不動産の評価額 × 4 /1,000

贈与の場合：不動産の評価額 × 20 / 1,000

※不動産評価額は1,000円未満を、登録免許税は100円未満を切り捨てます。

 

平成30年度税制改正では、土地の相続登記を促進させるため登録免許税の免税措置（コラム：土地の相続登記における登録免許税の免税措置（平成30年度税制改正））が創設されました。

 

詳しくは、コラム「土地・家屋など不動産の名義変更（相続登記）をしたら、税金はかかる？」をご覧ください。

 

不動産取得税の計算について

不動産の所有移転について課税されるものであるため、基本的には不動産を取得した場合に、不動産取得税を納付します。

不動産取得税額は、以下のように計算します。

不動産取得税 = 不動産評価額 × 3%
（土地・家屋（住宅））平成20年4月1日から令和9年3月31日までに取得した場合

 

固定資産税の計算について

所有する土地や住宅などの不動産は固定資産であり、それらには固定資産税が課されます。

固定資産税は、以下の計算方法で算出することが可能です。

 

固定資産税の税額 = 固定資産税評価額(標準額) × 1.4%

都市計画税の税額 = 都市計画税評価額(標準額) × 0.3%以下
（原則、不動産の所在地の地方自治体によって異なるので確認して下さい。）

 

平成30年度税制改正では、2018年3月31日までの適用となっていた固定資産税の特例措置が、2020年3月31日までの適用となりました。

詳しくは、こちらのコラム「土地の固定資産税などの負担調整の特例措置について(平成30年度税制改正)」をご覧ください。

 

 

相続した土地など不動産を売却すると取得税がかかる

土地など不動産を相続する際には、相続税を納付したかと思います。

そして、その相続した土地を売却する際には、その土地の対価となる売り上げに課税されたり、そもそも売買契約に課税されたりします。

宅地など不動産を売却した場合にかかる税金について、確認しておきましょう。
（減税処置は平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成されたもの）

 

印紙税は契約にかかる税

印紙税とは、不動産を売却するときに交わす売買契約にかかる税金です。

売買契約書に印紙を貼って納税し、税額は契約金額によって異なります。

 

契約金額	印紙税額	軽減された額
500万円超～1,000万円	1万円	5,000円
1,000万円超～5,000万円	2万円	1万円
5,000万円超～1億円	6万円	3万円
1億円超～5億円	10万円	6万円
5億円超～10億円	20万円	16万円
10億円超～50億円	40万円	32万円
50億円超	60万円	48万円

 

譲渡所得税は所得税と住民税のこと

不動産を売却した際に、売却益という利益が出た場合、所得税と住民税の計算に影響する譲渡所得税が課税されます。

この譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた年数によって異なります。

所有期間が5年を超える長期譲渡所得の場合は、所得税15%と住民税5%の20%が課税されます。

一方、所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合は、所得税30%と住民税9%の39%が課税されます。

譲渡所得税は、以下の計算方法で算出できます。

 

譲渡所得税 = 譲渡所得 × 譲渡所得税率

 

それでは、これら税金の納付額を抑えることはできないのでしょうか。

 

相続した不動産を売却する際の節税方法

不動産を相続するにあたり、相続税を納付した人がその相続した不動産を売却する場合には、様々な税負担を考慮した特例があります。

それらの特例を活用することで、効果的な節税が可能です。

それでは、特例ごとの適用対象となる条件や特例内容について確認しましょう。

 

取得費加算の特例を適用

この取得税に関しては、取得費加算の特例を適用することで税を下げることができます。

取得費加算の特例を適用した際の計算方法は、以下のようになっています。

 

譲渡取得 = 譲渡収入金額 - 取得費 - 譲渡費用

 

取得費は以下のどちらかで計算します。

取得費 = 不動産の購入代金 + （取得費用 - 建物の減価償却費）

取得費 = 譲渡による収入金額 × 5%

 

取得費加算できる相続税額 = 相続税額 × 譲渡した財産の額 /（相続税額 + 債務など控除額）

 

居住不動産の3000万円特別控除を活用

相続した不動産に住んでいた場合、その不動産を売却する際には、居住用不動産の3000万円控除を適用できます。

これは、不動産を売却した際の課税所得について、3,000万円までは控除することができます。

この控除を適用する際には、確定申告を行った後に控除されますので、売却した翌年3月15日までに確定申告を終えて、所得税を納めることが必須です。

 

相続した被相続人の居住用財産（空き家）の3000万円特別控除を活用

これまで、相続した不動産に住んでいた場合でしか、3000万円特別控除は活用できませんでした。

しかし、相続した不動産に住んでいない場合でも、2024年12月31日までは要件を満たす場合には控除が認められます。

注意しておきたいのは、この場合には取得費加算の特例を併用することができませんので、どちらを適用した方がいいか計算する必要があります。

令和6年1月1日以後は相続人に遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合、1人2,000万円までになります。

 

不動産を売却する際には、税金を確認してからがおすすめ！

相続した不動産を売却する際には、相続と売却でそれぞれどのくらい税金がかかるのか計算して、どのように不動産を活用したらいいか考えましょう。

これらの税金の計算は非常に難しく、比較するとなればさらに計算が難しくなることが考えられます。

比較するために計算したいなどのご相談も承っていますので、ぜひ1度当税理士法人フォーエイトにご相談ください。