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2019年5月29日

認知症になると自宅など不動産を売却できなくなる? 相続や管理方法を考えよう

認知症では自宅など不動産売却ができなくなる?

認知症と判断されると、金融機関で銀行口座が凍結されてしまうことを以前お伝えしました。
この口座凍結と同じく、認知症であると判断されてしまうと、不動産の売却もできなくなります。
これは、認知症で自分の意思で決めることができない、そもそも自分の家を売却することを理解できていないと判断されるからです。
施設への入居費用に充てるべく、それまで名義人の住んでいた自宅をご家族が売却しようとすると、本人の意思確認ができないことを理由に難しくなるケースもあります。
 
認知症となってしまうと不動産を自分で維持していくことは難しくなりますし、ご家族はどのようにすべきか悩まれることもあるかと思います。
今回は、認知症を理由に不動産売却ができなくなる前に、考えておきたいことやどのように対策するか考えていきましょう。

不動産契約や名義変更(不動産登記)もできなくなる

不動産売却と同じく、新たに不動産を購入・契約したり不動産登記をしたりすることも難しくなります。
自宅などの不動産を売却することは、これまで住んできた家という資産がなくなると同時に、安全に暮らすための場所という保障がなくなるということで、本人の生活保障ができないのではないかという観点から、認知症と判断されると売却できなくなります。
同じように不動産を新たに契約するということは、資産(現金)を減らして不動産を購入するということで、今後の経済的な観点から購入は難しくなるでしょう。

生前贈与による名義変更もできない?

また、生前贈与による名義変更もできません。
贈与は、自分の財産を無償で相手方に与える契約で、「あげる意思」と「もらう意思」があり、承諾して初めて成立します。
認知症になると「あげる意思」が真意であるかどうか確認できず、真意がわからない以上、贈与の契約は成立しません。
贈与が成立しなければ、名義変更はできないということになります。

認知症になる前に不動産贈与や売却しておく

それでは、認知症では不動産を維持することも大変になりますし、どのように対策しておくと良いのでしょうか。
お勧めしておりますのは、不動産を売却して現金化しておくことです。
不動産の維持が難しくなる前に現金化しておくことで、施設に入居するための資金や通院費用など必要な時に使用できたり、余分な固定資産税を払わなくて良くなったりします。
 
また、二世帯住宅などで一緒に住まれており、認知症の疑いのある方の名義で不動産登記されている場合には、二世帯で住む子どもへの不動産贈与などで対策することもお勧めしております。

家族信託契約で不動産の相続対策をしておく

不動産売却や贈与の他にも、家族信託の契約で認知症による口座凍結を対策できるように、家族信託契約をしておくことで不動産についても対策することが可能です。
現象で不動産を売却するかどうか決めることができない場合には、家族信託契約などで家族に管理を任せてしまう方法もあるでしょう。
信託契約では、受託者である家族の判断により良いタイミングで不動産を売却することができます。
*委託者=受益者の場合には、贈与税は発生しません。
受益者には、信託財産である不動産の譲渡所得は発生します。
 
家族信託契約をする場合には、家族信託でできることやメリット・デメリット、遺言代用信託との違いについてを確認して、検討しておきましょう。
場合によっては、不動産を売却して現金化したり、不動産贈与をしたりした方が良いかもしれません。
不動産管理については、コラム「家族信託の契約手続きの流れや解除方法、不動産管理について」をご確認ください。

認知症で不動産売却ができなくなる前に対策を!

認知症になってしまうと、基本的には家族でも不動産売却や相続対策をすることは難しくなります。
施設への入居費用や通院費用などお金が必要な時期に、不動産売却ができないことで生活が苦しくなることは避けたいものです。
費用が足りないために、施設に入れず高齢の子が高齢で認知症の親を自宅で介護するなど、老老介護となることも考えられます。
詳しくは、コラム「老老相続が超高齢化社会で問題になる? 老老介護と相続の対策」もご覧いただければと思います。
 
ぜひ、認知症と判断されて銀行口座を凍結されたり不動産売却ができなくなったりする前に、何かしらの対策をしておくことをお勧めいたします。
不動産を売却するべきか、相続税対策として贈与などをするべきか、税額などから判断したいとお考えの際には、1度ご相談いただければと思います。

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