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相続税対策

土地評価

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土地評価

預金や現金は、そのまま相続税の評価額になりますが、土地は、特別な方法で評価額を求めます。
そして、土地は相続財産の大半を占めるケースが多く、これをどう評価するかで、相続税額は大きく変わってきます。
意外と相続税計算で影響を与える、土地の評価方法についてご紹介します。

土地評価は、土地の利用区分により評価をします。
そのため、その土地をどのように利用しているか(例えば、家・庭・駐車場・貸付地など)を明確にしておくとスムーズに進みます。
そして、相続が発生した時の時価により、土地の評価額は計算されます。
土地の評価方法における計算方式については、また後ほどご紹介します。

さらに、土地の評価額を計算する際、建物の固定資産税評価額は建築価格の50~60%となります。
貸付地の場合、建物の評価額はさらに30%減額、建物の立つ土地の評価額は20%減額されます。
購入時の価格から評価額は下がるということを注意しておきましょう。

相続税申告財産額グラフ

土地の評価方法

相続した土地を評価する際、まず、国税庁ホームページの評価倍率表で、その土地のある市区町村名を探します。
(国税庁ホームページ:http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm
「路線」と書かれていたら路線価方式、「1.2」などの倍率が書かれていたら、倍率方式で評価することになります。

都市部の土地ではほとんど路線価方式が用いられており、路線価が定められていない土地には倍率方式が使用されています。
路線価方式は、毎年7月1日に発表され、それを基準に評価額は計算されます。
以前のコラム「最新の路線価発表! 銀座に1軒家を持っていた場合の相続税を計算してみた」で2018年の路線価について書いていますので、参考までにご確認ください。

倍率表

路線価方式とは

路線価方式とは、その土地が面している道路につけられた「路線価」に、面積をかけることで評価額を出す方法のことです。
路線価とは、その道路に面する標準的な土地1㎡あたりの価格のことです。
形がいびつだったり、間口が狭かったりなどの標準的な形の土地ではない場合、「補正率」で調整をする必要があります。
計算する際には、路線価図に書かれているアルファベットに対応する割合(補正率)をかけます。

計算例:88万円 × 100.00㎡ × 0.70 = 6,160万円
路線価 × 面積 × 補正率 = 相続税評価額

路線価図

倍率方式とは

倍率方式とは、固定資産税評価額に倍率をかけて評価額を出す方法です。
固定資産税評価額は、その年の1月1日時点での土地及び家屋の所有者に市区町村から送付される、納税通知書に記載されています。
(納税通知書について: http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/meisai_mikata.pdf)

計算例:1.000万円 × 1.2= 1,200万円
固定資産税評価額 × 倍率 = 評価額
※固定資産税評価額に面積をかけないように注意してください。

土地の種類と評価方法について

宅地

宅地とは、自宅や賃貸アパート、貸宅地や事務所用のビルが建っている土地などのことです。
宅地は、「路線価方式」と「倍率方式」のどちらかで評価額を求めます。

農地(田、畑)、山林

通常は「倍率方式」で評価します。
中には、宅地へ転用できる可能性を考慮して、住居や商店が多いエリアである市街地の農地は、宅地批准方式(農地が宅地であるとした場合の価額から、転用する場合にかかる費用を控除した金額により評価する方法)で評価する場合もあります。

雑種地(駐車場などの土地)

その雑種地の近くにあって状況がよく似た土地の1㎡あたりの価額に、面積をかけて求めます。

小規模宅地等の特例について

「小規模宅地等の特例」とは、亡くなった方(被相続人)や生活を共にする家族の事業用や居住用の土地について、一定の要件を満たした場合に、その土地の評価額を最大80%減額してもらえるという規定です。
(※宅地=建物が建っている土地、住居が建っている土地)

この特例を使えたら、相続税の負担を軽くすることができます。
ただし、適用を受けるには条件がいろいろあります。

小規模宅地等の特例について

対象となる土地

「小規模宅地等の特例」の対象となる土地は、3種類あります。
基本的には故人の居住用、または事業用に使われていた土地が対象です。

① 自宅用の土地

亡くなった方の自宅の敷地のうち、330㎡までの部分が8割引となります。
※ 老人ホームに入所しても、相続時に「要介護」や「要支援認定」を受けていれば、入所前に住んでいた自宅の土地も対象になります。

亡くなった方の自宅の敷地のうち

330

弊社の流れ

8割引

② 店舗や事業用の土地

亡くなった方が店舗や事業のために使っていた土地のうち、400㎡までの部分が8割引となります。

亡くなった方が店舗や事業のために使っていた土地のうち

400

弊社の流れ

8割引

③ 賃貸用の土地

賃貸マンションの敷地や貸駐車場だった土地など、亡くなった方が貸していた土地のうち、200㎡までの部分が5割引となります。
※ ① ② の特例を適用していない場合、200㎡まで5割引になります。
※ ① ② の特例を使うと、余った面積分しか5割になりません。

亡くなった方が貸していた土地

200

弊社の流れ

5割引

※①と②は併用できるので、最大730㎡までが8割引となります。

特例を受けられる人は?

それぞれの土地は、次の要件に当てはまる人でなければ、特例を受けられません。

自宅用の土地

  1. 亡くなった方の配偶者
  2. 亡くなった方と同居していた親族
    (※ただし、相続税申告期限までその土地を所有し続け、住み続けること)
  3. 1&2の人がいない場合のみ、亡くなった方と別居していた親族
    (※ただし、所有し続けること)

店舗や事業用&賃貸用の土地

亡くなった方の親族(所有し続け、そして事業を続けること)

小規模宅地の特例を受ける際の条件
「所有し続ける」「住み続ける」「事業を続ける」これらが小規模宅地の特例を受ける際の条件となります。
ただ、相続税の申告期限まで(亡くなってから10ヵ月後)です。
その後は、売却しても、引っ越しても、事業を終わりにしても問題ありません。

小規模宅地等の特例のまとめ


自宅用店舗や事業用賃貸用
宅地の種類自宅用店舗や
事業用
賃貸用
対象者配偶者か同居親族※¹
(いない場合、一定の別居親族)
親族親族
限度
面積
330㎡400㎡200㎡
減額
割合
80%80%50%

※¹ いない場合、一定の別居親族

小規模宅地等の特例を使用する場合

小規模宅地等の特例を使用するにあたり、下記を行う必要があります。

① 申告期限までに「遺産分割協議」の終了

条件を満たす人が相続した場合のみ、この特例は使用することができます。 つまり、相続税の申告期限までに、誰が「その土地」を相続するのかを決めなければなりません。

②「相続税の申告書」を提出

小規模宅地等の特例を受けることを記載した「明細書」と相続税の「申告書」を、所轄の税務署に提出する必要があります。自然に8割減額した相続税で計算してくれるわけではなく、申告書などの証明となる書類の提出を以って、初めて適用できるようになります。

申告書
申告書

※相続税の申告書等の様式(国税庁HP:相続税の申告書等の様式一覧

小規模宅地等の特例 計算例

case1

ケース1:亡くなった方の住居が建っている土地(400㎡)を長男が相続した場合

■相続税評価額 4,000万円
■小規模宅地等の特例による減額の金額は・・・
 4,000万円×(330㎡÷400㎡)×0.8=2,640万円
 4,000万円-2,640万円=1,360万円
(※1,360万円部分に相続税が課税されることになります)

この場合・・・

330
までの部分

弊社の流れ

8割引

case1

ケース2:亡くなった方が行っていた事業用の土地(500㎡)を長男が相続した場合

■相続税評価額 5,000万円
■小規模宅地等の特例による減額の金額は・・・
 5,000万円×(400㎡÷500㎡)×0.8=3,200万円
 5,000万円-3,200万円=1,800万円
(※1,800万円部分に相続税が課税されることになります)

この場合・・・

400
までの部分

弊社の流れ

8割引

「亡くなった方以外の方」の自宅の土地も、特例の対象になる可能性が

実は、亡くなった方と生計を一にしていた親族の居住用または事業用の土地も、小規模宅地等の特例の対象です。
具体的に、「生計を一にしていた親族」とは、亡くなった方と預金を共有するくらいに関係の近い親族のことです。
例をあげますと、親が所有していた土地の上に、親と預金を共有していた子どもが家を建てて住んだ場合、その土地は亡くなった親の居住用ではなく、子どもの居住用の土地です。
子どもは小規模宅地の特例を利用して、8割引で相続ができます。
小規模宅地等の特例には細かい要件が多く、すべてを把握するのは簡単ではありませんので、相続を専門とする税理士にぜひご相談ください。

相談

弊社サービスの土地の計算方法について

相続税法で最も難解で複雑な部分は、土地の計算です。

不動産を正確に計算することで、相続税を1円でも少なくすることが可能です。

弊社では、土地の値段を計算するにあたり、現場に行き厳密な計算を行います。
どのご家庭でも、不動産を所有しているケースは多く、一般的に資産の半分以上を占めます。
申告の手数料を頂く際に、弊社は事前にしっかりとお客様に伝え、ご納得いただきます。
そのために、申告の手数料などを細かく規定し、ご相談の際には分かりやすくご説明しております。

土地の計算方法

弊社は、不動産に強い税理士法人のため、不動産の有効活用等を考え、提案いたします。

まずは相続税申告が終わってからになりますが、アフターケアとして相続人の土地の活用の仕方を検討します。

◇◆ 弊社の流れ ◆◇

相続財産の
実地調査

弊社の流れ

財産目録の
作成

弊社の流れ

遺産分割
協議書の作成

弊社の流れ

2次相続の
シミュレーション

弊社の流れ

相続税の申告

弊社の流れ

一次相続の
アフターケア

弊社の流れ

2次相続の
アフターケア

その他、相続人の今後の人生で、困っている点・悩んでいる内容をお聞きして、解決いたします。

※ 弊社を中心とする専門チーム(弁護士・司法書士など)で対応いたします。

相続税対策

面倒な相続手続きフォーエイト全てお任せ

通常の相続手続きは、あらゆる専門家と連絡をとり、様々な相続手続きを行う必要があります。 相続人の方が、すべての相続手続きを行うことは、手続き漏れの可能性もあり、手続き漏れによって 必要以上の支払いが発生してしまう場合もあります。 税理士法人フォーエイトは、「相続代理店」として認められた税理士事務所です。 「相続代理店」だからこそ、面倒な手続きを全て専門チームで対応いたします。 お客様は、連絡の窓口が当社1つとなり、スムーズな相続手続きが行えます。安心して当社に全ての 手続きをお任せください。
※ 登録第5915654号 ※ 弊社を中心とする専門チーム(弁護士・司法書士など)で対応いたします。

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