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2018年1月12日

相続税における農地と山林の評価について

相続の際に、農地や山林がきちんと相続されるかは、最近では問題となっています。
農地が農業のために使用されなければ、日本の食料自給率は下がってしまいます。
山林に木がなくなってしまうと、山崩れの心配や美味しい水が飲めなくなるだけでなく、海にも影響を及ぼすといわれています。
相続に関して、相続税計算の際の農地と山林の評価についてご説明します。

農地や山林の評価について

かつては、住宅開発のために多くの農地や山林が崩され、やみくもにそれら農地や山林が開発されてきました。
その開発を防ぐために、農地法では農地の宅地への転用が制限され、森林法その他の法令で、土地の利用や立木の伐採の制限が定められています。
最近では、農林水産省でも農地を農業法人に貸したり、山林を活かしたりする取組を行っています。
相続の際にも、農地と山林の評価について税負担を考慮した評価がされるようになりました。

農地の評価

農地は次の分類に区分され、それぞれの区分により評価を行います。
(1)純農地 (2)中間農地 (3)市街地周辺農地 (4)市街地農地
 

純農地

範囲

いずれかに該当するものをいいます。(市街地農地の範囲に該当する農地を除く)
(1)農用地区域内※にある農地
(2)市街化調整区域内※2にある農地のうち、第1種農地または甲種農地※3に該当するもの
(3)上記(1)及び(2)に該当する農地以外の農地のうち、第1種農地に該当するもの
  ただし、近傍農地の売買実例価額、精通者の意見価格などに照らし、第2種農地・第3種農地※に準ずる農地と認められるものを除く。
 
農用地区域は農業の振興を図るために,農地の転用制限を含む農業の保護措置がとられている地域農業振興地域の整備に関する法律(農振法)より、業の近代化に必要な条件をそなえた農業地域を保全し形成するため、農業振興地域が都道府県知事により指定されています。
 
2 都市計画法により、市街化を抑制する区域
 
3・※ 『農地法の運用について』の制定について農林水産省経営局長・農村振興局長連名通知において定められているものと同じ。甲種農地は、 市街化調整区域内にある農地の中でも、特に良好な営農条件を備えている農地をいい、転用は原則不許可です。
第1種農地は、約10ヘクタール以上の規模の農地や土地改良事業などの対象となった農地、生産性の高い良好な営農条件の農地で、転用は原則不許可です。
第2種農地は、駅から500メートル以内の距離にあり、今後市街地として発展する見込みがある農地や生産性の低い農地です。
第3種農地は、駅から300メートル以内の距離にあり、都市的施設が整備された区域内または市街地区域内にある農地をいい、原則として転用が認められています。
 

評価

その農地の固定資産税評価額 × 国税局長が定める一定の倍率※5

5 国税庁HPwww.rosenka.nta.go.jp/

 

中間農地

範囲

いずれかに該当するものをいいます。(市街地農地の範囲に該当する農地を除きます)
(1)第2種農地に該当するもの
(2)上記(1)に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者の意見価格等に照らし、第2種農地に準ずる農地と認められるもの
 

評価

その農地の固定資産税評価額 ×️ 国税局長が定める一定の倍率
 

市街地周辺農地

範囲

いずれかに該当するものを言います。(≪市街地農地の範囲≫に該当する農地を除く)
(1)第3種農地に該当するもの
(2)上記(1)に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者の意見価格等に照らし、第3種農地に準ずる農地と認められるもの
 

評価

市街地農地価額(下記の評価) × 80%
 

市街地農地

範囲

いずれかの該当するものをいいます。
(1)農地法第4条≪農地の転用の制限≫又は第5条≪農地又は採草放牧地の転用のための権利 移動の制限≫に規定する許可(以下「転用許可」という)を受けた農地
(2)市街化区域内にある農地
(3)農地法等の一部を改正する法律附則第2条第5項の規定により、なお従前の例によるものとされる改正前の農地法第7条第1項第4号の規定により、転用許可を要しない農地として、都道府県知事の指定を受けたもの
 

評価

宅地比準方式または倍率方式
 

①宅地比準方式

その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額から、その農地を宅地に転用する場合にかかる、通常必要と認められる1㎡当たりの造成費に相当する金額を控除した金額に、その農地の地積を乗じて計算した金額により評価する方法です。
 
(その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額 − 1㎡当たりの造成費金額) × 地積
 
「その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額」は、路線価方式により評価する地域は、路線価により計算します。
倍率地域にあるものは、評価しようとする農地に最も近接し、かつ、道路からの位置や形状等が最も類似する宅地の評価額(宅地としての固定資産税評価額×宅地としての評価倍率)を基として計算します。
詳しくは、前回コラム「小規模宅地の評価や計算方法とは?」をご覧ください。
「1平方メートル当たりの造成費の金額」は、整地と土盛りまたは土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに、国税局長が定めています。
 

②倍率方式

その農地の固定資産税評価額 × 国税局長が定める一定の倍率
 

広大な市街地農地等

評価

市街地周辺農地及び市街地農地が宅地であるとした場合において、広大地の評価に定める広大地に該当するもの
広大地として評価した価額 (ただし、市街地周辺農地及び市街地農地として評価した価額の方が少ない場合は、その少ない金額)
 

山林の評価

山林の評価は、次のように区分され、それぞれ次に掲げる方式によって行われます。
(1) 純山林及び中間山林 (通常の山林と状況が異なり、純山林として評価することは不適当と認められるものに限ります)
(2) 市街地山林
 

純山林・中間山林 評価

その山林の固定資産税評価額 × 国税局長の定める倍率  
 

市街地山林 評価

①(その山林が宅地であるとした場合の1㎡たりの価額 − 1㎡当たりの造成費金額) × 地積
②倍率が定められている地域  その山林の固定資産税評価額 × 国税局長の定める倍率
③転用が見込めないと認められる場合※⁶ 近隣の純山林の価額に比準して評価  
 
※⁶「その市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合」とは、その山林を上記の方法によって評価した場合の価額が、近隣の純山林の価額に比準して評価した価額を下回る場合、又はその山林が急傾斜地等であるために宅地造成ができないと認められる場合をいいます。
 

広大な市街地山林 評価

市街地山林が宅地であるとした場合において、広大地の評価に定める広大地に該当するとき、広大な評価定めに準じて評価します。
(ただし、その市街地山林として評価した方が少ない場合は、その少ない金額)
 

保安林等 評価

森林法その他の法令の規定に基づき土地の利用又は立木の伐採について制限を受けている山林
上記の評価方法に従って計算した価額 × その山林の上にある立木について定める割合
 

特別緑地保全地区内にある山林 評価

都市緑地法第12条に規定する特別緑地保全内にある山林(林業を営むために立木の伐採が認められる山林で、かつ、純山林に該当するものを除く)の価額   上記の評価に従って計算した価額 × 80%
 

まとめ

相続税における土地評価は、時価の約80%と想定され、実際に売却した場合の手数料など費用を考慮しているようです。
農地や山林を区分して、売却しやすいものは評価を高く、売却しにくいものは評価が低くなっています。

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