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2017年12月22日

小規模宅地の評価や計算方法とは?

相続税の課税対象となる方には、宅地・家屋を所有している方が多くいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産の評価は複雑で奥が深く、ご自身で評価した場合には、通常より高い金額での評価をしてしまったり、間違った評価方法で申告してしまったりすることが考えられます。
この機会に宅地の評価について確認し、理解しておきましょう。

評価の際の単位

宅地の価額は、「1画地の宅地」ごとに評価します。
この「1画地の宅地」とは、利用の単位となっている1区画の宅地のことです。
そのため、1筆の土地と1画地の土地の単位が異なることもあり、2筆以上の宅地が1画地構成したり、1筆の宅地が2画地以上の宅地になることもあります。

宅地の分類

宅地は、その利用形態により、下記のように分類されます。
①自用地
②貸宅地
③借地権
④貸家建付地
 

①自用地

自用地とは、自分が所有している土地を自分のために利用している宅地のことです。
例えば、自分が購入した土地に自分で建てた家に住んでいるケースなどが該当します。
 

②貸宅地

貸宅地とは、自分が所有している土地で他に貸している土地のことです。
この土地はいわゆる「底地」と呼ばれています。
 

③借地権

借地権とは、建物の所有を目的とする土地の賃借権、または土地の使用を目的として所有する地上権を指します。
いわゆる土地を借りている側の権利の名称です。
 

④貸家建付地

貸家建付地とは、自分が所有している土地に自分が建築した家屋を他に貸し付けている場合の土地を指します。

評価の方法

宅地評価は財産評価基本通達に定められており、財産評価基準書に基づき計算します。
原則として、宅地評価は次の方法により行われます。

路線価方式

国税庁が毎年7月1日に発表している路線価(道路に面した標準的な宅地の1㎡あたりの評価額)に、地籍を乗じて評価する方法です。
路線価は「1坪あたりの金額」ではなく、「1㎡あたりの金額」です。
 

倍率方式

路線価となっている地域以外の地域を「倍率地域」といい、その地域に所在する宅地の評価額は、その土地の固定資産税評価額に倍率表に記載されている倍率を乗じて計算します。

宅地の分類による評価額の計算方法

先ほど説明した宅地の利用形態によって、評価額の計算方法が異なってきます。
 

①自用地

路線価方式により計算した評価額か、倍率方式により計算した評価額が、自用地の評価額となります。
これから説明する貸宅地・借地権・貸家建付地はこの自用地としての評価額をもとにして計算します。
 

②貸宅地

貸宅地については、自用地としての評価額に借地権が設定されていることによる価値低下分の金額を引いたものが、貸宅地の評価額となります。
 

計算式

評価額 = 自用地価額 × (1 ― 借地権割合)
 

③借地権

借地権は、借地借家法に基づき、普通借地権と定期借地権等に分類されます。
今回は一般借地権の場合の評価額を説明します。
普通借地権は自用地としての評価額に一定の借地権割合を乗ずることにより計算します。
 

計算式

評価額 = 自用地評価額 × 借地権割合
 

④貸家建付地

貸家建付地については、自用地としての評価額から家屋を借りている人の権利に相当する部分の金額を控除したものが評価額です。
 

計算式

評価額 = 自用地評価額 × (1 – 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)

まとめ

身近な宅地について説明させていただきました。
土地の評価は、不動産業者等における取引金額や固定資産税評価額の金額によるのではなく、原則として、財産評価基本通達に定められた方法に従い計算します。
自分が所有している土地の評価額などが気になっている方には、相続を専門に扱っている税理士などに相談してみることをお勧めします。
当税理士法人フォーエイトでも、相続に関するご相談を承っていますので、ぜひご相談ください。

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