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2019年6月21日

タワーマンション節税は相続税対策になる? 相続における節税不動産について

タワーマンション節税は相続税対策になる、とは聞いたことがあるのではないでしょうか。
都心部や湾岸部に立ち並ぶタワーマンションですが、現在は低金利により住宅ローンが組みやすいことなどから、住居目的ではなく投資用の資産として購入するケースも最近は増えているようです。
このタワーマンションの購入について、相続税対策となるかどうか考えてみました。

タワマン節税は相続税対策になるか? 相続税評価額の仕組み

タワーマンション節税、通称タワマン節税はなぜ相続税対策となるかご存知でしょうか?
これは、不動産は購入することで時価が下がるため、現金の価値と不動産評価額に差が出るからです。
特に、タワーマンションは土地と建物の関係から評価額に大きな差が生まれ、高層階に行くほど節税効果が高くなります。
 
節税目的ならできるだけ高層階を購入した方がいい、と聞いたことがある方もいらっしゃるもしれません。
タワーマンションの高層階であれば、資産になるかつ賃貸として出す際にも眺望が良く人気があり、不動産収入も見込めるからです。

改正されたタワマンにおける固定資産税評価額の計算方法

平成29年度税制改正では、固定資産税額の計算をする際に、タワーマンションの階層によって補正することとなりました。
これにより固定資産税評価額は、階層補正が反映されて、専有面積に応じて案分されるようになりました。
 
従来の計算方法から改正による計算方法は、以下のようになります。
 
タワーマンション節税の固定資産税評価額

タワマン節税で特例を適用し不動産収入を得る

タワーマンションの購入は、相続人の自宅としても、賃貸物件として賃貸収入を得ても節税効果が見込めます。
被相続人の名義で購入して、被相続人と相続人が住んだ後に相続する場合、小規模宅地などの特例を適用することで相続税評価額を抑えることが可能です。
その他に適用できる特例について、コラム「特定事業用宅地等の特例を適用して小規模宅地の相続税評価額を抑えられる?」もご確認ください。
 
また、節税目的で購入したタワーマンションを賃貸に出すことで、賃貸収入を得ることも可能です。
賃貸収入を得た場合には、不動産所得として確定申告しますが、詳しくは以下のコラムなどでご確認ください。
 
コラム「不動産賃貸業の確定申告における特別控除(青色申告と事業的規模)
コラム「不動産所得における、事業的規模の判断基準について

相続税と遺産分割協議の計算方法

不動産における評価額の計算では、遺産分割協議で分割する際の相続税評価額と納付する相続税額は異なります。
遺産分割協議における評価額は時価で計算し、相続税は路線価で計算します。
一般的に時価は、路線価の1.25倍くらいの金額になりますので、遺産分割協議と相続税の計算方法は多少違ってくるということを覚えておきましょう。
 
また遺産分割の際には、不動産は共有財産として相続するのではなく、個人で相続することをお勧めいたします。
詳しくは、コラム「不動産の相続は単独所有として相続した方がいい? 共有財産の問題点について」でご確認いただければと思います。

タワーマンション節税として否認されない為に

タワーマンションを相続税対策として検討する際には、税務署から否認されないよう効果的な利用を考えておく必要があります。
以下の場合には、否認されやすくなりますので控えておくと良いかもしれません。
 

相続が発生する直前にタワマン購入

タワーマンション節税を検討する際には、購入するタイミングに注意しておきましょう。
相続が発生する直前の購入は、租税回避の購入と税務署に判断されやすくなります。

相続を終えてすぐに売却

相続税申告、納税を終えてすぐに売却した場合、節税のためと判断されるケースが多くあります。
タワマン節税としての購入であっても、売却時期は相続を終えて、タイミングを考慮した方が良いでしょう。

タワマン購入の時点で被相続人が認知症だった

タワーマンションを購入する時点で、その購入資金を出す被相続人が認知症だったと判明した場合、否認される可能性もあります。
これは、以前のコラム「認知症になると自宅など不動産を売却できなくなる? 相続や管理方法を考えよう」でご説明したように、正常な判断ができないことから相続人による節税目的と判断されてしまうからです。
タワーマンションの購入による節税は、被相続人の意思がはっきりしているうちに検討した方が良いかもしれません。

タワーマンション節税にリスクはある?

タワーマンション節税におけるリスクとして、タワーマンションを購入して終わりではなく、管理のための費用がかかることが挙げられます。
賃貸とするためには、綺麗に管理しておく必要があり、高層階であれば方角によっては日当たり、立地によっては風雨や光化学スモッグなどのケアも必要でしょう。
賃貸としていれば、管理費も不動産収入を得るための経費とできますが、節税したことで固定資産税額の支払いや管理費に追われてしまっては意味がありません。
タワーマンション節税をお考えの際には、デメリットやリスクも十分に考慮しておくことをお勧めいたします。

相続税でのタワーマンション節税は時期に注意

相続税対策としてタワーマンションを購入する場合には、節税として否認されないために購入時期や購入後の扱いについて注意しておきましょう。
階層による補正が導入されましたが、広さは同じでも高層階ほど高価値となり、タワマン節税はまだまだ活用しやすいかと思います。
以前公開したコラム「相続したアパートやマンションの相続税評価や売却、不動産収入について」なども確認してのご検討をお勧めいたします。
相続税対策として具体的にどのくらい節税となるか、資産の状況などから税額を計算したい場合には、ご依頼いただけましたら試算することもできますので、ご連絡をお待ちしております。

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