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2019年5月24日 [最終更新日]2019年5月23日

特定事業用宅地等の特例を適用して小規模宅地の相続税評価額を抑えられる?

事業用宅地とは? 賃料収入は相続税の節税になる?

賃料収入などを得ている宅地等や賃貸アパート等の事業に供されている宅地等、その他の事業をするための宅地等を相続した場合、特例を適用することで相続税額を抑えることができるとは聞いたことがあるかもしれません。
事業用宅地等の特例は、相続人が生活するための収入に直結する事業を継続できなくなるほどに、相続税を課さないための特例です。
この相続したアパートやマンションの相続税について、以前コラム「相続したアパートやマンションの相続税評価や売却、不動産収入について」でご説明を致しました。
 
事業用の宅地等について、貸付事業用宅地等や特例定事業用宅地等という言葉を聞いたことはありますでしょうか。
今回は、この事業用の宅地等についてご説明していきたいと思います。
 
宅地等:土地又は土地の上に存する権利(借地権等)で、一定の建物または構築物(アスファルト等)の敷地の用に供されているもの(棚卸資産等、更地の土地は含まれない)

貸付事業用宅地と特定事業用宅地の違い、どのくらい税額を抑えられる?

事業用宅地等として相続する場合には、貸付事業用宅地等と特定事業用宅地等における小規模宅地等の特例を適用することで税額を抑えられます。
この貸付事業用宅地等と特例事業用宅地等には、それぞれどのような事業用の宅地等が対象となるのかわかりますでしょうか。
この事業用宅地等の違いや、小規模宅地等の特例を適用することで、どのくらい税額を抑えることができるのかご説明いたします。

貸付事業用宅地等の特例を適用できる土地

貸付事業用宅地等とは、被相続人などが個人事業主として不動産事業で貸付をした宅地等で、相続したマンションやアスファルトなどで整備された駐車場などのことです。
確定申告における不動産所得の事業的規模について以前ご説明しましたが、この貸付事業用宅地等を考える際、不動産貸付における規模の大小は気にしなくて問題ありません。
 
貸付事業用宅地等である小規模宅地等の特例を適用することを選択した場合、面積200㎡まで評価額を50%抑えることが可能です。
貸付事業用宅地等である小規模宅地等の特例を適用するためには、相続開始の直前において被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の事業(不動産貸付、駐車場業、自転車駐車場業また事業と称するに至らない不動産の貸付、その他これらに類する準事業に限る)に供されていた貸付事業用宅地等を、一定の要件を満たす被相続人の親族が相続か遺贈により取得し、その取得した親族が相続税申告の期限を過ぎるまではその宅地等を所有し続け、そこで引き継いだ貸付事業の経営を継続することが条件としてあります。
 
平成30年4月1日から改正により、相続開始前3年以内に貸付事業の用として新たに供された宅地等ではないことが条件として加わりました。亡くなる直前に貸付事業を始めても小規模宅地等の特例は使えないことになりました。
また、相続開始前3年を超えて引き続き事業的規模の貸付事業を行っており、相続開始前3年以内に貸付事業に新たに供された宅地等はこの改正の除外となりますので、その新たな宅地等についても、小規模宅地等の特例は適用されます。
小規模宅地等にかかる相続税の特例の見直し(平成30年度税制改正)

※事業的規模の貸し付けについては国税庁HPでご確認ください

特定事業用宅地等の対象となる土地

相続開始の直前において被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族が、相続や遺贈により取得した土地を、不動産の貸付、駐車場業、自転車駐車場業また事業と称するに至らない不動産の貸付、その他これらに類する行為である準事業以外の事業として使用していた場合には、特定事業用宅地等として特例を適用できます。
これは、建物を不動産等の事業ではない事業(貸付事業に該当しない)の事務所などに利用している場合です。
 
この土地の評価額について特定事業用宅地等の特例を適用した場合は、面積400㎡まで評価額を80%抑えることが可能です。
特例を適用するためには、相続税申告の期限を過ぎるまではその宅地を所有し続け、そこで引き継いだ事業経営を継続することが条件としてあります。
相続対策一覧「小規模宅地等の特例のまとめ」では、わかりやすく図で説明していますのでご確認ください。

小規模宅地等の特例を併用して節税する

複数の土地を相続する場合には、それぞれの土地に適用できる小規模宅地等の特例や事業用宅地等の特例を併用することで、効果的な節税が見込めます。
特例の併用を検討する際には、それぞれの特例を適用できる面積の上限に注意し、うまく組み合わせていきましょう。
例えば、以下のような特例を適用することで、お得に相続することができます。

二世帯住宅は特定居住用宅地等で評価額を抑える

相続人と被相続人が同居しているような二世帯住宅は、相続の際に小規模宅地の特例を適用することで、税額を抑えられることはご存知かと思います。
二世帯住宅は特定居住用宅地として、小規模宅地等の特例を適用することで、面積330㎡まで評価額を80%抑えることが可能です。

その他、同居していない場合であっても、条件を満たしていることで小規模宅地等の特例を適用でき、税額を抑えることも可能となりますので、特例が適用できるかどうか確認してみると良いかもしれません。
二世帯住宅や同居していない場合の小規模宅地等の特例について、一定の条件を満たす必要がありますので詳しくはコラム「相続における小規模宅地の分類や評価方式、計算方法について」でご確認いただければと思います。

特定事業用宅地と特定居住用宅地を併用して評価額を抑える

特定事業用宅地等の特例と特定居住用宅地等の特例の適用条件をそれぞれ満たしている場合に、合算して併用することができます。
先述しましたように、特定事業用宅地等は面積400㎡までの評価額を80%抑えることができ、特定居住用宅地等の適用上限である面積330㎡と合わせて、730㎡まで適用が可能です。
 
例えば、
(1)特定居住用宅地等が420㎡で特定事業用宅地等が130㎡であれば、合わせて550㎡となり全体の面積としては条件をクリアしていても、特定居住用宅地等の適用できる面積が90㎡超えており、適用できるのは460㎡までとなります。
(2)特定居住用宅地等が130㎡で特定事業用宅地等が420㎡であれば、特定事業用宅地等の適用の適用面積が20㎡超えており、適用できるのは530㎡までとなります。
 
この特例を組み合わせる際に注意しておきたいこととして、貸付事業用宅地等もある場合には特例を適用できる面積が200㎡までという点です。
所有している不動産が多くある場合には、できるだけ評価額の高い不動産について小規模宅地等の特例を適用できるようにすることが、相続税の節税に大きく役立ちます。
宅地等の相続税評価額を知っておくことは、どのように相続するか特例の組み合わせを考える際に重要です。
弊社では、土地の評価や特例の組み合わせについて相続時だけでなく、生前対策として提案しておりますので、ぜひご相談いただければと思います。

子の配偶者を養子として節税

小規模宅地等の特例を適用するなど、評価額や相続税額を抑えることを検討する際に、合わせて基礎控除額についても考えておきましょう。
この配偶者などを養子として法定相続人とすることで、基礎控除額を増やして、税額を抑えることが可能です。
小規模宅地等の特例の適用で税額を抑えるだけでなく、基礎控除額などで評価額を抑えることができないか考えてみることもお勧めいたします。
詳しくは、コラム「養子縁組による相続税対策! 法定相続人を増やして節税に」をご覧ください。

不動産相続は公正証書遺言で相続対策をする!

不動産相続では、どうしても分割ができないことや、評価額が高額になってしまうことなどから、遺産分割では相続人同士で揉めてしまうことが多くあります。
賃料収入のある不動産は管理が必要ですし、中には大規模修繕などの借入金を含めた資産の相続になる可能性があります。
相続税は原則現金で納付しなければならないことから、不動産だけで現金を相続しない場合には、相続税の納税が大変なものになります。
 
これらの問題は、生前に被相続人が相続人と相続について話しておき、相続について遺言にまとめておくなどの対策で防ぐことが可能です。
遺言書の作成について、自筆証書遺言の作成も手軽にできるようになり、法務局での保管が可能になりましたが外形上の確認のみで中身は確認されませんので、相続では公正証書遺言を作成して対策しておきましょう。
相続対策については、ぜひ当税理士法人の無料相談をご利用いただければと思います。

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