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2019年5月17日 [最終更新日]2019年5月16日

不動産の相続は単独所有として相続した方がいい? 共有財産の問題点について

相続で遺産分割をする際、不動産をどのように分割するか悩まれる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
平等に遺産分割を行うために、不動産も平等に法定相続分で分割して相続されるケースもあります。
この不動産の相続について、共同所有とする際の問題点や単独所有での相続、そのほかの分割方法についてご紹介いたします。

共同所有は問題になりやすい?

相続をする際に、預金などの現金が少なく平等に遺産分割を行うために、不動産も共同所有として平等に分割していることもあるのではないでしょうか。
実は、不動産を共有名義として共同所有していると、以下のような問題が起こる恐れがあります。

共同所有による相続分の細分化

一次相続で共同所有する際には、平等に分割できて良い相続となっても、その後に相続が発生した際に、相続分が細分化され複雑になることがあります。
最初の相続では、相続人同士が良好な関係であっても、代襲相続より相続人が増えたとき、相続人同士の関係が良好であるとは限りません。
相続分が細分化されることによる問題については、遺産分割の際に話しておきたいところです。

売却など意思決定が遅くなる

共同所有で管理することが大変であることから、売却して遺産分割をやり直そうと考えることもあるかと思います。
売却をする際には全員の同意が必要であり、相続分が細分化されてしまえば、相続人全員による同意を得ることは難しくなるでしょう。
相続人が増えてしまったことから判断速度が落ちてしまうリスクも考えておく必要があります。

単独所有とすることが難しくなる

共同所有として相続した後、単独所有にしたいと考えた際には、共同所有をしている共有者である全員の同意が必要です。
再度、遺産分割協議をやり直すことになり、誰かが代表で単独所有するというよりも、売却して平等に相続し直すことが多いかと思います。
そもそも異なる意見が出て同意が取れなかったり、すぐに意思疎通を行える距離にいなかったりなどで、話がまとまらないという問題も考えられます。

不動産の相続は単独所有の方が手数は少ない

問題点を踏まえて、不動産の相続をする際には単独所有の方が、その後に必要な手続きの手間が減りやすくなります。
共同所有として相続した際には、不動産に対して売却などの意思決定をする際に、共同所有者である大人数の同意が必要となりますが、単独所有であれば売却や収益化など自分の意思で行えます。
相続財産に不動産がある場合には、デメリットを大幅に上回るメリットがない限りは、単独所有として相続する方が良いでしょう。

共同名義を解消する方法や公的制度について

共同所有を解消するには、単独所有にする方法と、売却して売却益を分割する方法があります。
まず単独所有にする場合には、一方の共有者が他方の共有者に持分を贈与又は譲渡する方法が考えられます。
 
売却する場合には、売却額を相続人で共有して売却するのか決めましょう。
また、不動産を売却して得た利益や売却にかかる経費、売却益に課税される譲渡所得税は相続した際の持分で分割し、相続人がそれぞれ確定申告をして納税しなければなりません。
 
どちらの方法を取るにしても、共同所有をしている相続人全員の同意が必要な点と、手続きが面倒である点には注意して、共同所有している相続人全員で話し合って行いましょう。

自分の持分を確認しておく

共同名義である不動産において、自分の持分がどのくらいかわからない場合には、登記簿を取り寄せて確認しておきましょう。
法務局では土地の権利などの情報が記載されている登記簿が保管されており、600円の手数料で登記事項証明書や登記簿謄本などの登記がわかるものを発行してもらえます。
共同所有をして共同名義となっていれば、登記簿で全員の持分を確認することが可能です。

不動産の相続による代償分割や換価分割について

不動産の相続では、単独所有で相続した方が手間は減りますが、財産の多くが不動産の場合には共同所有によって平等に分割することもあるかと思います。
その場合には、不動産を売却した後に売却益を共同所有者の相続人で分ける換価分割という方法もあります。
不動産として財産を残すことはできなくなりますが、平等に財産を分けることができ、それなりの現金を手にすることができるでしょう。
ただし、換価分割の場合は遺産分割協議書等の書き方が重要なため、司法書士などの専門家に相談しましょう。
不動産を売却した際の税金については、コラム「相続で土地など不動産を売却したら税金はどうなる? 節税対策について」でご確認いただければと思います。
 
また、代償分割をすることも方法としてあります。
代償分割とは、相続人の誰かが代表して不動産を相続し、その他の相続人には代わりに現金などで相続分を支払うものです。
相続財産の現物分割が難しい場合にとる相続の方法で、不動産や貴金属、絵画などの相続財産しかないなどの場合には有効です。
相続財産のほとんどを不動産が占めている場合には、代償分割や換価分割をして相続した方が良いこともあります。
アパートやマンションなどを相続した際の評価などについては、コラム「相続したアパートやマンションの相続税評価や売却、不動産収入について」でご確認ください。

不動産の相続には配偶者居住権も関係

民法改正・税制改正により「配偶者居住権」が創設され、居住権と所有権を分けて相続する選択肢もあります。
配偶者居住権について、相続税評価や相続登記相続税の計算方法についてもご確認いただければと思います。
不動産の相続について、不安な点や不明な点があればぜひ1度、無料相談をご利用いただければと思います。

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