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2019年5月10日

相続したアパートやマンションの相続税評価や売却、不動産収入について

相続財産として賃貸用のアパートやマンションなどを相続することもあるかと思います。
アパートやマンションなどを相続した際には、どのように相続評価するのか、相続税はいくらかかるのか、また売却したら不動産収入はどのくらいで確定申告や税金はどのようになるのか考えておくことが必要です。
この相続したアパートやマンションにかかる相続税などについて、今回はご説明していきます。

相続したアパートやマンションに相続税はいくらからかかる? 相続税評価について

アパートやマンションなどを相続する際、その不動産を土地と建物(ここではアパートやマンション)に分けて、それぞれ相続税評価をします。
それは、不動産には土地のみの場合と土地と建物の場合があるため、それぞれの基準となる評価方法を用いて計算するからです。
具体的に、土地の評価方法には路線価方式と倍率方式などがありますが、基本的に土地は路線価を元に、建物は固定資産税評価額を元に算出します。
 
また、アパートやマンションなど賃貸物件として使用している土地は、貸家建付地として呼ばれ、減額措置を受けることが可能です。
地域で定められている貸地権割合や貸家権割合、賃貸割合によって評価額は異なってきますので、それぞれ確認いただければと思います。
不動産の評価方法や計算方法については、コラム「相続における小規模宅地の分類や評価方式、計算方法について」でご確認ください。

小規模宅地の特例を利用して税額を抑えられる

小規模宅地の特例を適用することで、不動産を相続する際の相続税は抑えることができます。
特例の適用で相続税は最大80%ほど抑えることができるため、不動産の相続では適用を考えておきたいものですが、この特例を適用するにも一定条件を満たしておくことが必要です。
詳しいご説明については、小規模宅地等の特例をご覧いただければと思います。
 
また、平成30年度税制改正(平成30年4月1日以後に発生した相続又は遺贈)では、相続の時点でアパート経営が3年以内である場合には、小規模宅地の特例を適用できなくなりました。
原則、亡くなる直前に貸付を開始したものには、適用がされなくなります。
平成30年3月31日までに貸付を行っていれば、平成30年4月1日から平成33年3月31日までの間に相続が開始した場合、相続が発生した時点で、貸付事業の期間が3年を超えていなくても貸付事業等宅地等の特例の適用が可能です。
小規模宅地の特例を適用するためには、以前からアパート経営をしており、アパートの新設も事業として継続的に行なっているものと認めてもらう必要があります。

住宅ローンが残っている場合にはどうする?

ほとんどの場合、住宅ローンを利用するときには団体信用生命保険(団信)に加入しており、ローンを借りた人が亡くなったときに生命保険として住宅ローンの残額が金融機関に支払われます。
ですが、団信に加入していない場合には、住宅ローンが残っていることが多くあるかと思います。
住宅ローンが残っている場合には、原則として相続人全員で債務を相続して返済することになりますが、相続放棄した相続人はローン返済を背負う必要はありません。
ただし、同時に相続遺産を受け取る権利もなくなってしまいますので、相続放棄は考えて行いましょう。

相続したアパートやマンションの家賃収入(不動産収入)について

相続財産にアパートやマンションなどの賃貸物件がある場合、遺産分割協議で誰がどのように相続するかを決めます。
賃貸物件であれば家賃収入の発生している場合がほとんどだと思いますが、相続後はその賃貸物件を相続した人が家賃収入を取得し、不動産所得として確定申告することが必要です。

遺産分割を終えていない場合の不動産収入

相続財産の中にアパートやマンションなどの賃貸物件があれば、それらには相続開始日から遺産分割を終えるまでに不動産収入があるかと思います。
この遺産分割協議が成立して誰が相続するか確定するまでは、各共同相続人の共有に属するものとするため、その相続財産から生ずる不動産収入については、法定相続人の全員で法定相続分に基づいて按分します。

相続したアパートやマンションなど不動産売却した際の確定申告と税金

相続したアパートやマンションを売却した際に、売却益があれば課税対象の所得となるため確定申告が必要です。
確定申告では譲渡所得として申告する必要があり、所得には所得税と住民税がかかります。
税額を計算する際には、売却価格(譲渡価格)から取得費や譲渡費用を差し引き、その売却益に税率をかけて計算します。
資産譲渡時の譲渡所得に適用できる特例や不動産売却時の節税については、以下のコラムでご確認ください。
 
譲渡所得の特例「相続税額の取得費加算の特例と譲渡所得について(所得税法における資産譲渡時)
相続空き家特例「相続空き家特例で空き家売却した譲渡所得の特別控除(2019年度税制改正)
節税対策「相続で土地など不動産を売却したら税金はどうなる? 節税対策について

相続したマンションやアパートの減価償却費をどのように扱うか

相続したマンションやアパートなど賃貸用不動産の未償却残高がある場合には、相続後の確定申告で減価償却費として必要経費に計上することが可能です。
減価償却資産の評価については、コラム「相続における減価償却資産の評価方法や計算方法について」などもご確認いただければと思います。
 
賃貸用のマンションやアパートを相続した際には、未償却残高など減価償却やローン残高について確認しておき、相続後は不動産所得として確定申告することを覚えておきましょう。

アパートやマンションを相続したら相続税や不動産収入に注意!

賃貸用のアパートやマンションを相続したら、相続税の計算をする際には適用できる特例がないか、またはローン残高や減価償却費については確認しておくことをお勧めいたします。
相続後は、家賃収入を不動産所得として確定申告すること、また売却した際には売却益を譲渡所得として確定申告することを忘れないようにしましょう。
今回は相続した賃貸用のアパートやマンションなど不動産についてご説明しましたが、農地や山林を相続した場合の相続評価やその相続した農地や山林の譲渡、山林所得の判断についてもぜひご確認いただければと思います。

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