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2018年2月2日 [最終更新日]2019年1月8日

相続登記(不動産の名義変更)は義務? 登記にかかる税金の計算方法

相続があったのですが、名義変更をしていません、大丈夫でしょうか?
このように相続のご相談で、名義変更のご相談をいただくことがありますので、ご説明します。

登記が必要なのは相続登記だけではない

土地や建物を購入した時だけではなく、内容等の変更があった場合も登記が必要です。
そのため、相続で土地や建物を取得した場合には、所有者の名義変更(相続登記)をする必要があります。 あまり知られていませんが、不動産登記法第164条では、登記の申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処するとされています。
現実には10万円の過料に処されることなく、なにも問題なく住み続けている方が多いのではないでしょうか。

相続登記しなかったことによるデメリット

登記をせずにそのままでいるデメリットは、まず、第三者に権利を主張できないことです。
所有者がだれなのか、相続税の分割が確定しているのかという不安もあります。
不動産を売却することも、担保にすることもできません。
それだけでなく、いざ、名義変更をしたいと思っても相続から時間がたってしますと、すべての相続人と連絡をとって書類を作成する手続が困難になります。

登記しなかったことでいない人に課税

さらに、相続が2回以上重なると誰が相続人となるのか、その調査だけで相当の時間がかかります。
最初の相続で手続をしておけば、すんなり名義変更ができたであろう状況が、代がかわってしまって話し合いも困難になるのです。
行方がわからない人は、住民票や戸籍をたどって探し出す必要があります。
震災の際にはさらに面倒な問題が起こることもありますので、こちらのコラム「相続登記は大地震の前に確認! 所有者不明の土地で復旧が遅れる」で確認しておきましょう。
 
また、海外在住の方に書類をいただくには、大使館を通して手続をしなければなりません。
相続登記の手続費用や手数料も高額となってしまいます。
相続の手続に時間がかかってしまった結果、相続した不動産を売りたいと思ったときに、すぐに売ることができなくなるのも問題でしょう。

相続登記にはいくら税金がかかる?

相続登記がされていないことについて、法務省でも問題としてとりあげられています。
所有者がわからず、空き家となってしまっているという問題です。
相続の時に登記がされず放置されたため、所有者の把握が困難になってしまう事で起こります。
相続の手続きが多く、相続人の方は大変かもしれませんが、相続時に名義変更した場合には、他の事由と比べ税金が安くなっていますのでご説明します。

①登録免許税の計算方法

土地にかかる登録免許税は、売買であれば不動産の価額の1,000分の15、贈与であれば不動産価額の1,000分の20を乗じた金額となります。
しかし、相続を要因とする登記免許税は、不動産の価額の1,000分の4です。
売買と贈与にくらべ、安くなっています。
 
相続:不動産評価額 × 4/1,000
贈与:不動産評価額 × 20/1,000
売買:不動産評価額 × 15/1,000
 
詳しくは、コラム「土地の相続登記における登録免許税の免税措置(平成30年度税制改正)」でご確認ください。

②不動産取得税の計算方法

不動産を取得した方は基本的に不動産取得税を払う必要があります。
具体的には、土地を購入した場合の不動産取得税は、原則として取得した不動産の価格に100分の3の税率を乗じた金額です。
売買・贈与や交換等では納税する必要がありますが、相続では必要ありません。
不動産評価額 × 3/1,000

法務省の取組

平成28年3月には、相続登記の申請をする際に提供する必要がある添付情報の見直しが行われました。
滅失等により除籍等の謄本を提供することができない場合には、その旨の市町村長の証明書を提供すれば、「他に相続人はない」旨の相続人全員による証明書(印鑑証明書添付)の提供を要しないこととしました。
 
平成29年3月にも添付情報の見直しが行われ、所有権の登記名義人である被相続人の登記上の住所が、戸籍の謄本に記載された本籍と異なる場合において、被相続人の同一性を証する情報として住民票の写し(本籍及び登記記録上の住所が掲載されているものに限ります。)
または所有権に関する被相続人名義の登記済証が提供されたときは、不在籍証明書及び不在住証明書など他の添付情報の提供を求めることなく被相続人の同一性を確認することができることになりました。
 
さらに同月において、相続登記の手続きの簡素化を図るため、第一次相続の相続人による遺産分割が未了のまま第二次相続及び第三次相続が発生し、その遺産分割協議が第一相続及び第二次相続の各相続人の地位を承継した者並びに第三次相続人の相続人によって行われている場合において、遺産分割協議書に不動産を第三次相続の相続人の一人が単独で相続した旨の最終的な遺産分割協議の結果のみで掲載されているときであっても、「年月日B(第一次相続の相続人) 相続、年月日C(第二次相続の相続人) 相続,年月日相続」を登記原因とする所有権の移転の登記を申請することができることになりました。

相続登記は義務ではなくてもしておくべき

法務省の取り組みがされているとはいえ、相続から時間がたってしまうと、名義変更が困難になるのは確かです。
税理士法人フィーエイトでは、相続申告と相続にともなう変更登記について司法書士の先生と連携して行っております。
ご相談の際には司法書士の先生にもご同席いただくことができます。 内容によっては弁護士の先生にご同席いただくこともできますので、ご相談ください。

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