土地評価|相続代理店フォーエイト

相続税申告

土地評価

土地評価


土地は、相続財産の大半を占めるケースが多いです。
これをどう評価するかで、相続税額は大きく変わってきます。
預金や現金は、そのまま相続税の評価額になりますが、土地は、特別な方法で評価額を求めるので、難しいと思う人が多いかもしれません。
ここでは土地の評価方法について紹介します。

土地の評価方法

自宅の土地を評価する際、まず、国税庁のホームページの評価倍率票で自宅の町名を探します。
(国税庁ホームページ:http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm
「路線」と書かれていたら路線価方式、「1.2」などの倍率が書かれていたら、倍率方式で評価することになります。

路線価方式とは

路線価方式とは、その土地が面している道路につけられた「路線価」に、面積をかけることで評価額を出す方法のことです。
路線価とは、その道路に面する標準的な土地1㎡あたりの価格のことです。
「形がいびつ」、「間口が狭い」などの標準的な形の土地ではない場合、「補正率」で調整をする必要があります。
路線価図に書かれているアルファベットに対応する「割合」をかけます。

計算例:88万円 × 100.00㎡ × 0.70 = 7,200万円
路線価 × 面積 × 補正率 = 評価額

倍率方式とは

倍率方式とは、固定資産税評価額に倍率をかけて評価額を出す方法です。
固定資産税評価額は、その年の1月1日時点での土地及び家屋の所有者に市区町村から送付される、納税通知書に記載されています。
(納税通知書について:
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/meisai_mikata.pdf

計算例:1.000万円 × 1.2= 1,200万円
固定資産税評価額 × 倍率 = 評価額
※固定資産税評価額に面積をかけないように注意してください。

土地の種類と評価方法について

宅地

宅地とは、自宅や賃貸アパート、貸宅地や事務所用のビルが建っている土地などのことです。
宅地は、「路線価方式」と「倍率方式」のどちらかで評価額を求めます。

農地(田、畑)、山林

通常は「倍率方式」で評価します。
中には、宅地へ転用できる可能性を考慮して、住居や商店が多いエリアである市街地の農地は、宅地批准方式(農地が宅地であるとした場合の価額から、転用する場合にかかる費用を控除した金額により評価する方法)で評価する場合もあります。

雑種地(駐車場などの土地)

その雑種地の近くにあって状況がよく似た土地の1㎡あたりの価額に、面積をかけて求めます。

小規模宅地等の特例について

「小規模宅地等の特例」とは、亡くなった方(被相続人)や生活を共にする家族の事業用や居住用の土地について、一定の要件を満たした場合に、その土地の評価額を最大80%減額してもらえるという規定です。
(※宅地=建物が建っている土地、住居が建っている土地)

この特例を使えたら、相続税の負担を軽くすることができます。
ただし、適用を受けるには条件がいろいろあります。

対象となる土地

「小規模宅地等の特例」の対象となる土地は、3種類あります。
基本的には故人の居住用、または事業用に使われていた土地が対象です。

① 自宅用の土地

亡くなった方の自宅の敷地のうち、330㎡までの部分が8割引となります。

※ 老人ホームに入所しても、相続時に「要介護」や「要支援認定」を受けていれば、入所前に住んでいた自宅の土地も対象になります。



なくなった方の住宅の敷地の内、330㎡までの部分→8割引

② 店舗や事業用の土地

亡くなった方が店舗や事業のために使っていた土地のうち、400㎡までの部分が8割引となります。



亡くなった方が店舗や事業のために使っていた土地のうち、400㎡までの部分→8割引

③ 賃貸用の土地

賃貸マンションの敷地や貸駐車場だった土地など、亡くなった方が貸していた土地のうち、200㎡までの部分が5割引となります。

※ ① ② の特例を適用していない場合、200㎡まで5割引になります。

※ ① ② の特例を使うと、余った面積分しか5割になりません。


亡くなった方が貸していた土地、200㎡までの部分→5割引
※①と②は併用できるので、最大730㎡までが割引となります。

特例を受けられる人は?

それぞれの土地は、次の要件に当てはまる人でなければ、特例を受けられません。

自宅用の土地

1. 亡くなった方の配偶者

2. 亡くなった方と同居していた親族(※ただし、相続税申告期限までその土地を所有し続け、住み続けること)

3. 1&2の人がいない場合のみ、亡くなった方と別居していた親族(※ただし、所有し続けること)。

店舗や事業用&賃貸用の土地

亡くなった方の親族(所有し続け、そして事業を続けること)

小規模住宅地の特例を受ける際の条件「所有し続ける」「住み続ける」「事業を続ける」これらが小規模宅地の特例を受ける際の条件となります。ただ、相続税の申告期限まで(亡くなってから10ヶ月後)です。その後は売却しても引っ越しても事業を終わりにしても問題はありません。

小規模宅地等の特例のまとめ

宅地の種類 自宅用 店舗や事業用 賃貸用 対象者 配偶者か同居親族(いない場合、一定の別居親族)親族 親族 限度面積 330㎡ 400㎡ 200㎡ 減額割合 80% 80% 50%

小規模宅地等の特例を使用する場合

小規模宅地等の特例を使用するにあたり、下記をおこなう必要があります。

① 申告期限までに「遺産分割協議」の終了

条件を満たす人が相続した場合のみ、この特例は使用することができます。 つまり、相続税の申告期限までに、誰が「その土地」を相続するのかを決めなければなりません。

②「相続税の申告書」を提出

小規模宅地等の特例を受けることを記載した「明細書」と相続税の「申告書」を、所轄の税務署に提出する必要があります。 評価額が3,000万円の土地を同居していた方が相続すれば、自然に8割引の600万円で相続税を計算できるわけではないのです。

相続税の申告書
小規模宅地等についての課税価格の計算明細書

※相続税の申告書等の様式(国税庁HP:相続税の申告書等の様式一覧

小規模宅地等の特例 計算例

ケース1

ケース1:亡くなった方の住居が建っている土地(400㎡)を長男が相続した場合

■相続税評価額 4,000万円

■小規模宅地等の特例による減額の金額は・・・

4,000万円×(330㎡÷400㎡)×0.8=2,640万円

4,000万円-2,640万円=1,360万円

(※1,360万円部分に相続税が課税されることになります)

小規模宅地等の特例、この場合・・・330㎡までの部分→8割引き
ケース2

ケース2:亡くなった方が行っていた事業用の土地(500㎡)を長男が相続した場合

■相続税評価額 5,000万円

■小規模宅地等の特例による減額の金額は・・・

5,000万円×(400㎡÷500㎡)×0.8=3,200万円

5,000万円-3,200万円=1,600万円

(※1,600万円部分に相続税が課税されることになります)

小規模宅地等の特例、この場合・・・400㎡までの部分→8割引き

「亡くなった方以外の方」の自宅の土地も、特例の対象になる可能性が

実は、亡くなった方ではなく、亡くなった方と生計を一にしていた親族の居住用または事業用の土地も、小規模宅地等の特例の対象になっています。 具体的に、「生計を一にしていた親族」とは、亡くなった方と預金を共有するくらいに関係の近い親族のことです。 例をあげますと、親が所有する土地の上に、親と預金を共有していた子どもが家を建てて住んだ場合、その土地は亡くなった親の居住用ではなく、子供の居住用の土地です。 しかし子供は小規模宅地の特例を利用して8割引で相続ができるのです。 小規模宅地等の特例には、細かい要件が多いため、すべてを把握するのは簡単ではありません。 相続を専門とする税理士に相談してみてください。

土地の計算方法


相続税法で最も難解で複雑な部分は、土地の計算です。

不動産を正確に計算することで、相続税を1円でも少なくすることが可能です。

弊社では、土地の値段を計算にあたり、現場に行き厳密な計算を行います。 どのご家庭でも、不動産を所有しているケースは多く、一般的に資産の半分以上を占めます。 弊社は、申告の手数料を頂く際に、事前にしっかりとお客様に伝えご納得して頂きます。そのために、申告の手数料を細かく規定し分かりやすくご説明致します。

弊社は、不動産に強い税理士法人のため、不動産の有効活用等を考え提案致します。

まずは申告が終わってからになりますが、アフターケアとして相続人の土地の活用の仕方を検討します。


弊社の流れ

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その他、相続人の今後の人生で、困っている点・悩んでいる内容をお聞きして、解決致します。 申告の手数料は料金案内でご説明しております。

※ 弊社を中心とする専門チーム(弁護士・司法書士など)で対応いたします。


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